基于EVA模型的房地产企业价值评估研究 ——以招商蛇口公司为例开题报告

1. 研究目的与意义

随着我国社会经济的快速前进，各种产业都纷纷兴起并发展起来，房地产企业经济也一直是国民经济中一个重要的增长点，一定程度上促进着我国社会经济的持续发展。国家房地产政策和市场不断变化，房地产企业投资融资也变得多元化，房产作为一种生活必需品也是一种投资产品越来越受到人们的重视。因此，如何确定房地产企业价值，如何评估企业价值，有哪些影响评估企业价值的因素成为现在很值得研究的问题。

本文通过以招商蛇口公司为案例来探究影响企业价值评估的因素，以及各种评估方法的适用情况。通过案例研究新型eva估值模型在企业价值评估中的应用，并研究其有效性和适用性，使更多企业管理者能够关注到eva估值方法的应用，具有理论与实践意义。

2. 研究内容和预期目标

本文研究了房地产企业价值评估，从评估方法和影响因素上进行分析，通过对比分析和数据收集对案例企业进行研究，并按照以下思路构建全文：第一章是序论，阐述研究背景与意义，对往期国内外文献进行总结归纳；第二章是介绍房地产企业价值评估的方法，简要介绍了eva评估法，并将其与传统评估方法对比，证明其更适用于房地产企业；第三章是从内部和外部来分析房地产企业价值评估的影响因素；第四章是使用eva评估法计算案例企业招商蛇口的适用性，证明前文的观点；第五章是得出结果与观点，提出不足与展望。

主要研究eva评估法与传统评估方法各自的适用性与对比，影响房地产企业价值评估的因素，运用eva评估法计算招商蛇口公司的企业价值。

3. 国内外研究现状

国外研究现状：对于传统的三种评估方法，西方国家在随着市场经济体制的不断完善下，发现成本法的缺陷显露出来，而收益法和市场法更为适用。使用市场法对上百家企业进行价值评估的joseph b.lipscomb发现，即便证券市较为完善，误差仍然会出现在用市场法评估出来的结果中。对高负债资本结构的公司进行价值评估的kaplan和ruback，也用了市场法，并将结果和用现金流折现法的估值对比，发现结果很是接近。而另一对,kim和ritter，对上市公司用市场法进行评估，特别关注了比率选择的问题，发现市盈率、市净率和账面价值比率会存在差异。对于收益法中的现金流折现法来说，irving fisher认为未来现金流的折现值就是企业价值的实质。50年后，modigliani和miller认为企业价值评估的折现率应选择加权平均资本成本率，也被称为mm理论。而jesen则更推崇自由现金流折现，他认为自由现金流更能反映企业的真实运营情况。2017年leslaw和lukasz发现在持续经营的假设下，用现金流折现法得出的企业价值被高估了，应通过提高贴现率或降低预期现金流来修正。

国内研究现状：我国的沈越火在对市场法的研究中提出，评估时可以构建回归模型来量化企业与可比企业之间的区别，从而获得差异系数来计算企业价值。朱军和贾玉在对大量企业采用市场法评估后，发现不同地可比公司对价值评估的影响也很大。吴继兴在对不同的价值乘数分析后，也发现存在差异，得出不同的价值乘数适用于不同的企业。采用成本法进行企业价值评估，虽然简答且使用范围广，但也存在缺陷。对资产本身特点和企业实际折旧情况的忽视，以及一些外部因素的影响，都是成本法存在的缺陷。在对收益法的研究中，营运资金的预测是首先被提出的问题。随之而来的就是预测的标准不统一，结果存在很大的主观性。所以针对不同企业选择不同的方法和参数，都是研究的重点。孙明洁在比较三种传统评估方法后得出收益法在评估时的特点：一是存在很多不稳定的因素，二是具有局限性，无法对公益性房地产企业进行价值评估，三是预测收益和折现率要以持续经营假设为前提。

4. 计划与进度安排

1、2022.11-2022.1

拟定提纲。通过各种书籍、电子网络、博士硕士论文收集相关资料，在知识点的基础上，总结出提纲，提交开题报告。

2、2022.1-2022.3

5. 参考文献

[1]俞冬妃.企业价值评估方法的比较及应用研究[j].企业改革与管理,2021(12):186-187.

[2]赵芳.论企业价值评估方法的思考[j].今日财富(中国知识产权),2021(06):35-36.

[3]张珊珊.基于eva模型的企业价值研究[j].环渤海经济瞭望,2021(05):171-172.