《人口集聚是否促进房价上涨—基于长三角26个城市数据的实证研究》开题报告

1. 研究目的与意义、国内外研究现状（文献综述）

【研究意义】自1998年房地产市场改革以来，中国已经步入城镇化发展的快车道，但伴随而来的高房价早已成为国人关注的社会问题。

多年来，有关城市高房价的成因等问题一直是学术界激烈争论的焦点，这其中，人口集聚是否是引起高房价的重要因素也一直是学术界关注的一个重要问题。

有部分学者认为人口集聚推动了城市建设，发展过程中进一步强化了对外来人口迁入的吸引力，如此循环，人口规模会出现快速增长，必然会使得人们对该地区的住房需求不断增长，而且这种需求往往会快于当地房地产建设土地投放的增长速度，所以会导致该区域土地价格的快速上涨，从而也推动了该区房价的快速上涨。

2. 研究的基本内容和问题

【研究目标】本课题主要的研究目标包括：1、了解不同学者对于人口集聚对房价影响的差异性，找出造成这种差异性的原因。

2、将长三角26个城市按《2018最新版中国338个城市分级》划分成不同等级的城市，分析不同城市的人口集聚对房价的影响 【研究内容】本课题主要的研究内容包括：1.通过阅读国内外文献对人口集聚对房价在我国的影响，对比不同学者对二者关系之间提出的差异性结论进行描述，在这种差异的基础上提出本文的假设，假设为不同等级的城市人口集聚对房价上涨具有不同的效应。

2.为验证假设，本文首先进行人口流动与房价的回归分析，本文选择包括住宅销售价格，外来常住人口数量的双变量计量模型，利用2017年长三角地区各城市的人口迁移相关截面数据说明外来人口对房价变动的解释力程度。

3. 研究的方法与方案

【研究方法】1.文献研究法：采用一般描述统计法，本文回顾其他学者的以往研究，将以往学者提出的人口集聚对房价上涨的影响的两种观点做出简要分析对比不同学者对二者关系之间提出的差异性结论进行描述，2.宏观分类：样本的个数与变量不多，但个城市数据之间差异较大，本文在选取计量模型之前利用城市等级的划分将长三角地区城市按一二三四线城市划分。

3.经济计量模型法：本文在选择包括住宅销售价格，外来常住人口数量的双变量计量模型的基础上将位置因素纳入到模型的变量因素，采用的是2017年的中国长三角各城市的人口迁移率相关截面数据，2017年年统计年报的各城市年度住宅的平均销售价格和各城市2017年各城市常住外来人口的数据。

【技术路线】【实验方案及可行性分析】1.有一定的理论基础：尽管我国关于人口集聚对房价的影响的文献不多，但是依然能从中得出不少有价值的信息，2.数据的可获得性：本次研究所涉及的数据可从《中国统计年鉴》、《中国人口和就业统计年鉴》、《中经网产业数据库》和一些网站和文件中收集得到，为定量分析提供了可能性。

4. 研究创新点

(1) 对房地产领域中的住宅价格进行经济分析，将外来人口流动因素加入回归分析模型，构造简单的回归模型，进行实证研究。

(2) 本文结合中国城市化进程中国内劳动力迁移的实际特点，从区位、人口流动等角度分析中国一线城市、二线城市和三、四线城市的商品住宅的发展前景。

5. 研究计划与进展

2017.11-2018.01:与导师交流，确定课题并整理与记录相关文献2018.01-2018.02：完成开题报告2018.02-2018.03：完成数据的收集与定量分析2018.03-2018.04：根据收集的资料完成案例分析并完成毕业论文初稿2018.04-2018.05：与导师交流，完善初稿2018.05：毕业论文答辩